专项债谋划保障性租赁住房项目

年2月1日财政部办公厅国家发展改革委办公厅联合下达了《关于梳理年新增专项债券项目资金需求的通知》提出年新增专项债重点投向领域新增保障性安居工程领域（城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造）。

保障性租赁住房主要包括公共租赁住房和政策性租赁住房。公共租赁房是由政府投资基本建设，分派管理。政策性租赁住房，是由政府部门给予政策支持，公司和别的组织投资基本建设。由于政府专项债券仅支持政府投资的、有一定收益的、公益性项目。所以政府专项债券仅可以用于支持公共租赁住房建设项目。

接下来从我国租房需求情况、政策背景、公共租赁住房建设项目专项债券发行情况、项目建设内容及收入来源、项目谋划建议、保障性租赁住房专项债券案例六个方面对保障性租赁住房项目展开分析。

01我国租房需求情况

在近几年间，中国流动人口主要向一、二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求量大、租赁周期长的特点。-年，我国流动人口数量有下降趋势，流动人口规模进入调整期，但整体规模依旧庞大，年，我国流动人口数量为2.36亿人。

图：1--年中国流动人口规模变化趋势图

单位：亿人

资料来源：国家统计局前瞻产业研究院整理

国家人口计生委《中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模年已达2.45亿，其中超过77%为80后，72%的流动人口通过租房实现居住。从历史数据来看，-年，中国通过租房解决居住问题人口数量规模保持2%-5%的增长速度平稳增长，年估算达到1.89亿人。预计未来两三年，这个规模将超过2亿人。

图：1-年-年中国通过租房解决居住问题人口数量规模

单位：亿人

资料来源：前瞻产业研究院整理

02政策背景

早在年专项债券便支持保障性住房这一领域，但为稳投资，年9月4日国常会提出年提前批额度不可用于土储和棚改等领域，直至年5月份，棚改专项债才恢复发行（土储依然受限）。但需满足“在建项目”、“已纳入国家棚改计划”等要求。年为坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展，各项政策均提出扩大保障性租赁住房供给，土地供应要向租赁住房建设倾斜等，专项债券重点投向领域新增保障性安居工程（城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造）这一领域。

03公共租赁住房建设项目专项债券发行情况

表：3-1-年全国公共租赁租房建设项目发行情况表

信息来源：北京泓创智胜咨询有限公司根据市场信息整理

表：3-1-年全国公共租赁租房建设项目发行额情况统计

信息来源：北京泓创智胜咨询有限公司根据市场信息整理

年公共租赁住房建设项目首年发行，但发行较少，仅发行6个项目，发行额1.79亿，年公共租赁住房建设项目发行数量及发行额相对增加，年9月份至年5月份为棚改土储专项债的空白期，国家不允许政府专项债券用于土储、棚改领域。年公共租赁住房建设项目仅发行了2个，发行额0.9亿。目前来看公共租赁住房建设项目发行额较低。但是年各项政策及会议均有提出高度重视保障性租赁住房建设，土地供应要向租赁住房建设倾斜等，并且新增专项债重点领域保障性安居工程（城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造）。预测年公共租赁住房建设项目数及发行额将会有所增加。

04项目建设内容及收入来源

根据目前专项债发行情况来看，公共租赁住房建设项目建设内容主要有住宅楼及配套设施、物业管理楼、底商、地下车库、配套综合楼等。其收入来源主要为公租房出租收入、商铺租赁收入，物业管理收入。目前公共租赁住房建设项目建设内容较为简单，各地区可结合当地实际情况，合理规划其建设内容及规模。

05项目谋划建议

（一）做好项目储备

公共租赁住房建设项目各相关单位，在储备的项目基础上，需聚焦国家重大战略和省委省政府决策部署，公共租赁住房建设项目应当符合政府的社会和经济发展，列入国家公共租赁住房建设计划。

项目单位结合各地区实际需求，积极与本级发改、财政等部门沟通，获取当地政策支持，提前谋划入库项目前的申报流程、评审条件等各项准备工作。

（二）项目单位需符合要求

目前，项目单位可以为政府部门、行政企事业单位和国有企业。其中：国有企业作为主体应注意不能是市场化转型尚未完成、存量隐性债务尚未化解完毕的企业。严禁项目单位以任何方式新增隐性债务；严禁将新增专项债券资金用于置换存量债务。

（三）抓紧前期工作，加快实施进度

项目单位要抓紧组织开展相关前期准备工作，积极做好与相关部门沟通，及时完成立项批复、土地证、环评、能评（年综合能源消费量大于吨标准煤需能评手续）等各项审批手续。

（四）因地制宜，合理规划建设内容及其规模

各地区可以结合各地实际情况，做好调查，合理规划建设内容及规模，增加收入来源。如适当增加配套用房、地下车库、非机动车充电桩等。但需要考虑公共租赁住房主要是面向中低收入，住房困难的群体，这类群体可能机动车相对较少，电动车相对较多，需合理配置机动车和非机动车及充电桩的数量。配套用房可结合当地实际情况引入养老、抚幼、医疗、助餐、快递、便利店等相关经营主体，取得租赁收入。

（五）做好部门配合

主管部门要主动与财政、发展改革等部门加强沟通，及时协调解决项目推进中的困难和问题，形成部门工作合力，共同抓好项目实施。

06保障性租赁住房专项债券案例

案例一：年大同市云州街北侧公共租赁住房建设及住宅室内精装工程专项债券项目

大同市云州街北侧公共租赁住房建设及住宅室内精装工程包括两个子项目，内容分别为：大同市云州街北侧公共租赁住房建设项目和云州街北侧公租房项目住宅室内精装工程。

（一）大同市云州街北侧公共租赁住房建设项目

建设规模及内容：本项目总建筑面积.97m2，其中：S1地块建筑面积.97m2（地上建筑面积.1m2，地下建筑面积.87m2），建六层住宅楼21栋，五层住宅楼3栋，其中5层住宅楼带有一层的底商，建一所幼儿园和物业管理楼。S2地块建设面积.57m2（地上面积为.77m2，地下面积为.8m3)，建六层住宅楼33栋，其中11栋住宅楼沿街带有一层的底商，建一所幼儿园，地下汽车库及地下自行车库，配套综合楼。

（二）云州街北侧公租房项目住宅室内精装工程

项目建设规模和内容：项目总建筑面积.54m°，总户数户，分S1、S2两个地块，其中S1地块共有5个户型，户数户；S2地块有8个户型，户数为户。主要内容包括墙体工程，室内地面工程，吊顶工程，门、窗套工程，室内家用电器、给排水、电器照明工程等。

资金筹措计划：项目总投资69,.91万元，其中财政资金51,.91万元，占总投资74.98%，目前已到位年中央补助公共租赁住房专项资金.10万元、年中央基建投资.00万元、市财政资金.00万元；政府债券资金17,.00万元，占总投资25.02%。年已到位11,.00万元，目前资金缺口6,.00万元，拟继续通过分批申请发行政府专项债券解决。

收入来源：商铺出租收入、公租房出租收入，共计.07万元。

案例二：叶城县年公共租赁住房建设项目

建设内容：城区计划新建3套公租房，户均40平方米。总面积13.2万平方米。

资金筹措计划：项目总投资20,.00万元，其中申请公租房专项债券资金.00万元，占项目总投资35.5%；地方自筹资金12,.00万元，占项目总投资64.5%。

收入来源：本项目偿债资金来源为公租房租金收入及物业管理收入共计.75万元。

小结：公共租赁住房建设项目建设内容主要有住宅楼及配套设施、物业管理楼、底商、地下车库、配套综合楼等，收入来源主要为商铺出租收入、公租房出租收入、物业管理收入。

07结语

发展租赁住房，建立购租并举的住房制度，对于促进实现全体人民住有所居的目标意义重大。中央经济工作会议将发展租赁住房作为“解决好大城市住房突出问题”的重要内容。《关于梳理年新增专项债券项目资金需求的通知》将保障性安居工程领域（城镇老旧小区改造，保障性租赁住房，棚户区改造）列为年新增专项债重点投向领域，第十三届全国人民代表大会第四次会议提出安排专项资金，增加保障性租赁住房供给。各项政策明确支持专项债投向保障性租赁住房，为保障性租赁住房的建设提供了资金来源，预测年保障性租赁住房建设项目将会有所发展。

转载授权、信息咨询，请联系泓创智胜助手

声明：本文为泓创智胜独家原创文章，转载请私信授权，转载需在文章开头注明“文章来源：泓创智胜作者：刘利娟”，否则将追究法律责任。欢迎读者共同交流探讨。